Le marché immobilier luxembourgeois : l’investissement locatif

La BCEE est le leader sur le marché des prêts immobiliers résidentiels au Grand-Duché. Nous avons demandé au Dr Daniel Mack, chef du service Credit Process Management, responsable entre autres du développement de modèles statistiques dans ce domaine, de nous donner un aperçu des dernières évolutions du marché immobilier.

Est-il conseillé d'investir actuellement dans l'immobilier luxembourgeois vu le niveau de prix élevé ?

La réponse à cette question dépend de plusieurs facteurs, dont notamment du profil de l'investisseur. L'épargne traditionnelle ayant perdu son attractivité à cause des taux approchant 0 %, les clients sont à la recherche de placements plus rentables. Certains optent pour la constitution d'un portefeuille de titres plus ou moins risqué et diversifié, d'autres préfèrent un investissement immobilier destiné à la location, en combinaison avec un financement à un taux débiteur attrayant. Le rendement d’un investissement locatif n'a pas diminué au courant des dernières années, contrairement aux taux du marché qui ont baissé considérablement depuis la crise économique de 2008.

A titre d'exemple, un studio à Luxembourg-Centre au prix de 300.000 euros est souvent loué à environ 12.000 euros par an hors charges, correspondant à un rendement annuel de 4 %.

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Quels sont les avantages et désavantages d'un investissement immobilier ?

Tout d’abord, on peut considérer comme avantage le loyer perçu en tant que source de revenu supplémentaire. Souvent, le loyer est utilisé en premier lieu pour rembourser un financement et contribue ainsi à la création de fortune. Dans une étape future, l'immeuble peut être utilisé à des fins propres ou en tant que logement pour les enfants adultes.

Lors de l'acquisition d'un bien neuf destiné à la location, les avantages fiscaux sont très intéressants, avec la possibilité d'un amortissement accéléré pendant les premières années.
Dr Daniel Mack - Credit Process Management
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Comme élément négatif, il faut citer le risque locatif, donc le risque d'une vacance prolongée du logement, par exemple en cas de changement de locataire. De plus, la gestion d'un bien immobilier nécessite un certain investissement personnel et des coûts de gestion et d'entretien non négligeables. Finalement, l'investisseur est exposé au risque du marché immobilier national voire local.

Quel est ce risque du marché immobilier ?

Le risque serait une dévaluation du prix de marché de l'immeuble en cas de vente. Alors qu'il est difficile de prédire l'évolution future des prix, on peut s'appuyer sur les observations des années passées et sur des études scientifiques récentes pour évaluer ce risque.

L'augmentation des prix immobiliers n'est pas un phénomène récent. Sur le long terme, entre 1974 et 2016, les prix nominaux au Grand-Duché ont progressé en moyenne de 6,9 % par an, ce qui signifie qu'un immeuble coûte aujourd'hui en moyenne 17 fois plus cher qu'en 1974. Entre 2009 et 2017, l'augmentation moyenne annuelle était de 4,6 %, équivalant à une hausse des prix de plus de 50 % en 9 ans. En France et en Belgique, la progression des prix réels n'était que de 10 % respectivement 20% durant la même période. En Allemagne, on constate une hausse d'environ 30 % [[1]].

[1] Source: EUROSTAT (2015-2017)

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