12 décembre 2019

Le marché immobilier luxembourgeois : l’investissement locatif

Spuerkeess est le leader sur le marché des prêts immobiliers résidentiels au Grand-Duché. Nous avons demandé à Michel Zimer, chef du service Credit Process Management, de nous donner un aperçu des dernières évolutions du marché immobilier.

Est-ce que la hausse des prix immobiliers laisse entrevoir l’éventualité d'une bulle immobilière au Luxembourg ?

On parle de bulle immobilière quand le niveau des prix est plus élevé que son équilibre déterminé par les fondamentaux du marché. Or, plusieurs études (Banque Centrale du Luxembourg [1], Fonds Monétaire International [2], OCDE [3]) arrivent à la conclusion que nous ne sommes pas en présence d'une telle surévaluation.

Nous sommes loin de la situation de l'Espagne où des villages entiers ont été construits sans demande correspondante, pour spéculer sur une hausse future des prix.
Michel Zimer

Néanmoins, un rapport récent de l'ESRB (European Systemic Risk Board) [4] analyse les évolutions des marchés immobiliers de différents pays de l'UE et constate des prix élevés et une tendance d'endettement important des ménages au Grand-Duché. Suite à ce rapport, le projet de loi 7218 [5] a été déposé récemment pour permettre au régulateur national, la CSSF (Commission de Surveillance du Secteur Financier), d'imposer des seuils pour l'attribution de nouveaux crédits.

On parle ici de "borrower-based measures", impactant entre autres le minimum de fonds propres à investir ainsi que la capacité de remboursement maximale : donc le rapport entre les charges et les revenus mensuels.

À noter que cette loi ne prévoit pas de seuil fixe, mais met uniquement les instruments à disposition de la CSSF et la BCL (Banque Centrale du Luxembourg) pour introduire, en cas de besoin, des seuils contraignants d'un point de vue macro prudentiel.

De telles mesures existent déjà actuellement dans plusieurs pays européens, comme en Irlande, en Finlande, ou encore aux Pays-Bas.

Le régulateur luxembourgeois semble conscient du fait que ces mesures pourraient avoir des effets de bord indésirables sur l'économie nationale et plus spécifiquement sur l'accès au crédit de jeunes familles et de primo-acquéreurs en général.

De telles mesures ne sont actuellement pas encore imposées, puisque les banques de la place financière appliquent traditionnellement une politique d'octroi responsable et visent à éviter ainsi le surendettement du client.

Est-il possible de limiter cette hausse constante des prix ?

Trois facteurs principaux peuvent limiter cette hausse. Une hausse soudaine des taux d’intérêt, une baisse substantielle du solde migratoire positif ou une augmentation massive de l’offre de logement auraient un impact sur les prix.A l’heure actuelle nous n’anticipons toutefois pas de tels changements. Des trois facteurs précités nous estimons que seule l’augmentation de l’offre pourra avoir un effet bénéfique pour la population résidente.

Malgré la taille réduite de notre pays, ce ne sont pas les terrains qui manquent.
Michel Zimer

L'Observatoire de l'Habitat a estimé le stock de terrains à bâtir non-viabilisés à 2.719 hectares en 2013 [6]. Plus des trois quarts (75,6%) de la surface totale disponible pour l’habitat selon le PAG (Plan d’Aménagement Général) des communes appartiennent à des particuliers (personnes physiques) et 16,4% à des personnes morales, les acteurs publics ne détenant que 8% des terrains des surfaces.

L’augmentation de l’offre de logement devra donc nécessairement passer par les acteurs privés avec l’implication des pouvoirs publics.

Est-il encore raisonnable d’acheter à de tels niveaux de prix ?

Tout dépend de la situation personnelle de chacun. La personne ou le ménage qui désire acheter pour son besoin propre doit faire de nombreux choix.

Les prix varient notamment en fonction de la localisation, de la disponibilité des transports publics, des infrastructures communales et bien sûr de l’état du bien.

Souvent un compromis entre taille du logement et proximité du lieu de travail est à faire.

  • Un primo acquérant doit comparer le coût de financement d’une acquisition par rapport à ses charges locatives notamment aussi en fonction de la durée de financement souhaitée et d’un apport de fonds propres réalisable.
  • L’investisseur doit évaluer le rendement et les risques d’une acquisition immobilière par rapport à des investissements alternatifs.

Les conseillers logement de Spuerkeess peuvent accompagner et guider les futurs acquéreurs et investisseurs dans leurs réflexions et dans leurs choix.