Irene De Muur
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3. Mai 2024

Investition in Mietobjekte: Wie sieht die Situation hinsichtlich des Erwerbs von Immobilien zur Vermietung im Jahr 2024 aus?

Die neue amtierende Regierung hat ihre Absicht zum Ausdruck gebracht, den Wohnungssektor zu fördern. Dies hat sie zu einer Priorität, um nicht zu sagen, zu einer dringlichen Angelegenheit für ihre Amtszeit erklärt. In diesem Sinne wurden Maßnahmen angekündigt und Änderungen auf den Weg gebracht. Wie sieht es daher mit den Immobiliendarlehen aus? Wir haben unseren Experten Michel Marx, Team Manager Retail Banking bei Spuerkeess, befragt, um zu erfahren, wie die Situation im Hinblick auf die Investition in Mietobjekte und somit deren Finanzierung aussieht. Wir wünschen Ihnen eine interessante Lektüre!

Die von der Regierung angekündigten Maßnahmen, um den Wohnungssektor für Investitionen in Mietimmobilien anzukurbeln

Die rückwirkend zum 1. Januar 2024 geltenden vorläufigen Maßnahmen sind:

  • Die Einführung der Steuergutschrift „Bëllegen Akt Investisseurs“ für Investitionen in Mietobjekten. Sie wird für sog. VEFA-Immobilien (VEFA steht für „Ventes en état futur d’achèvement“) gewährt, d.h. zum Verkauf stehende, noch nicht fertiggestellte Immobilienprojekte. Ihre Höhe beträgt EUR 20.000 pro Person bzw. EUR 40.000 für ein Paar. Sie gilt für im Jahr 2024 erworbene Immobilien, die für mindestens zwei Jahre vermietet werden.

  • Die Erhöhung der beschleunigten Abschreibung auf 6 % über 6 Jahre. Sie gilt für VEFA-Wohnungen, die zur Vermietung zur Verfügung gestellt und im Jahr 2024 erworben wurden. Die Obergrenze beträgt EUR 250.000 pro Jahr.

  • Die Senkung des Steuersatzes auf 10 % des Kapitalgewinns aus Immobilien, die im Rahmen der sozialen Mietverwaltung (Gestion locative sociale) im Inland zur Verfügung gestellt werden, oder aus Wohnungen mit der Energieklasse A+. Die Mindesthaltedauer beträgt 2 Jahre, um von diesem Steuersatz zu profitieren.

  • Die Steuerbefreiung in Höhe von 90 % auf die Nettoeinnahmen, die mit einer Wohnung erzielt werden, welche im Rahmen des Programms der sozialen Mietverwaltung zur Verfügung gestellt wird.

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Kauf einer Immobilie zur Vermietung: drei Fragen an den Experten

1. Hat der Rückgang der Immobilienpreise zu Veränderungen bei den Investitionen in Mietimmobilien geführt?

Luxemburg unterschiedet sich von anderen Regionen und Ländern Europas durch einen hohen Anteil an Eigenheimbesitzern. Doch die Zeit, in der alle Immobilieneigentümer werden wollten, könnte zu Ende gehen. Der Grund für diese Entwicklung sind steigende Zinsen, die hohen Immobilienpreise und die erheblichen Wohnkosten, welche die Haushalte finanziell belasten, obwohl die Preise wegen der Krisensituation seit Anfang 2022 (Krieg in der Ukraine, Anstieg der Inflation) tendenziell zurückgehen.

Den Prognosen nach dürfte der Mietmarkt weiter wachsen und Investoren dadurch Chancen bieten, denn jeder Mieter braucht einen Eigentümer.

Unter diesen Umständen scheinen immer mehr Luxemburger lieber zu mieten statt zu kaufen, sei es aus Notwendigkeit, weil es schwieriger für sie ist, von der Bank eine Finanzierung zu erhalten, oder aus freien Stücken. Dieser Trend spiegelt eine generationenübergreifende Entwicklung wider, bei der einige es vorziehen, langfristig zu mieten, damit sie mehr Flexibilität genießen und andere Möglichkeiten zum Sparen auskundschaften können.

2. Gilt die Investition in Mietobjekte als eine gute Anlage im Jahr 2024?

Bei uns werden rund 4500 Wohnungen pro Jahr gebaut. Laut dem Luxemburger Sozialforschungsinstitut LISER braucht das Land jedoch mindestens 6000 bis 7000 Wohneinheiten, um die Neuankömmlinge unterzubringen und den Bestand zu erneuern. Über einen Zeitraum von zwei Jahren bedeutet das 5000 neue Wohnungen, die nicht gebaut wurden, was den Wohnungsmangel nur noch verstärkt. Letztendlich brauchen die Menschen einen Ort, an dem sie leben können, egal, ob gekauft oder gemietet.

Die Aussichten sind allerdings nicht ganz so düster. Der Markt expandiert und die Mieten tendieren nach oben, vor allem bei den neuesten Immobilien und jenen in bester Lage.

Am Mittwoch, den 31. Januar 2024 haben der Premierminister und die Minister für Finanzen und Wohnen Maßnahmen vorgestellt, mit denen drei Ziele erreicht werden sollen: mehr zu bauen, ein größeres Angebot an Wohnraum bereitzustellen und den Zugang zu Wohneigentum oder Mietwohnungen zu erleichtern. Luc Frieden bestätigte übrigens, er wolle „die Baubranche dynamisieren“.

Zu diesen Maßnahmen gehören unter anderem folgende, die für Anleger besonders interessant sind:

  • Die Einführung des „Bëllegen Akt“ (Steuergutschrift) zur Förderung von Investitionen in Mietobjekte, eine völlig neue Maßnahme für zum Verkauf stehende, noch nicht fertiggestellte Immobilien (VEFA). Diese Hilfe richtet sich an Investoren, die sich verpflichten, ihre Immobilie mindestens zwei Jahre lang zu vermieten. Die Höhe der Steuergutschrift ist auf EUR 20.000 pro natürlicher Person bzw. EUR 40.000 für ein Paar festgesetzt.
  • Die Erhöhung der beschleunigten Abschreibungsrate für im Jahr 2024 erworbene Mietimmobilien auf 6 % für einen Zeitraum von 6 Jahren. Der in diesem Rahmen abzugsfähige jährliche Höchstbetrag ist auf EUR 250.000 begrenzt.
  • Eine Steuerermäßigung für die Vermietung von Wohnungen, die im Rahmen des Programms der sozialen Mietverwaltung zur Verfügung gestellt werden. Die Höhe der Steuerbefreiung steigt von 75 % auf 90 %, was bedeutet, dass 90 % dieser Mieten steuerfrei sind.

3. Worauf müssen Anleger achten, die 2024 Immobilien zur Vermietung kaufen möchten?

Die Faktoren, die den Wert einer Immobilie heute bestimmen, sind bei jeder Anlage am Markt zu berücksichtigen. Erstens ist die Gesamtenergieeffizienz der Wohnung oder des Gebäudes angesichts der Entwicklung der Energiepreise und der Erwartungen an Normen und Vorschriften zu einem wichtigen Aspekt geworden. Dies ist eine große Herausforderung, was z. B. durch die Diskussionen über das Verbot der Vermietung von  Wohnungen, die nicht den Kriterien der Energieeffizienz in Frankreich entsprechen, verdeutlicht wird. Mit anderen Worten: Der Wert energieintensiver Immobilien dürfte rasch sinken, da es sonst schwierig sein wird, Mieter zu finden.

Dieser Trend könnte im Vergleich zu Neubauten erhebliche Auswirkungen auf alte Immobilien haben, wobei jene Gebäude stark im Wert sinken, die auf den erforderlichen Standard gebracht werden müssen.

Das zweite wichtige Kriterium, das häufig festgestellt wird, ist die Lage. Die Immobilie muss leicht zugänglich sein, eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel haben und sich in der Nähe verschiedener Einrichtungen wie Krippen, Schulen und Freizeitzentren befinden.

Wichtig ist auch, dass Immobilieninvestitionen, egal, ob mit dem Ziel der eigenen Nutzung oder der Vermietung, mit einer langfristigen Perspektive und nicht mit Blick auf den Verkauf der Immobilie nach nur wenigen Jahren getätigt werden sollten. Aus der Vermietungsperspektive ist es von entscheidender Bedeutung, die langfristige Attraktivität der Immobilie zu berücksichtigen, um ihre Nutzung zu gewährleisten.

Quellen :  

Bien investir dans l’immobilier pour louer | Paperjam News 

Les nouvelles aides individuelles au logement - Logement.lu - Ministère du Logement - Luxembourg (public.lu) 

Klimabonus - Logement.lu - Ministère du Logement - Luxembourg (public.lu) 

Klimabonus (klima-agence.lu) 

RTL Infos - Aides fiscales, primes pour les jeunes...: Voici les mesures "logement" pour soutenir les résidents au Luxembourg 

Immobilier : toutes les mesures du Gouvernement - atHome Blog 

Wohnen Investments Finanzierungen

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