19 octobre 2019

Le marché immobilier luxembourgeois : les prix actuels (partie II)

Les prix élevés du marché immobilier sont la conséquence directe du déséquilibre flagrant entre l'offre et la demande de logements sur notre territoire. Mais comment ce déséquilibre s’est-il installé ? Michel Zimer, chef du service Credit Process Management, analyse les facteurs qui expliquent la hausse des prix de l’immobilier luxembourgeois.

Dans les médias il était récemment question de la plus forte hausse trimestrielle des prix immobiliers pour les années 2017 et 2018. Quels en sont les motifs?

Les prix élevés du marché immobilier sont la conséquence directe du déséquilibre flagrant entre l'offre et la demande de logements sur notre territoire. D'un côté, la population a augmenté de 20 % entre 2010 et 2018 (de 512.029 à 613.894 habitants[1]).

 

 

Premièrement l’offre de logements n’arrive pas à suivre aussi l’augmentation du nombre de ménages.

Environ 80 % de cette augmentation s’explique par l'arrivée de nouveaux habitants de l'étranger, le solde provenant de l’excédent naturel entre les naissances et les décès. La croissance économique des dernières années favorise la création d'emplois surtout dans le secteur tertiaire et a attiré ainsi un nombre important de nouveaux résidents.

Les relocalisations d’activités au Luxembourg du fait du Brexit ont et vont également impacter la demande de biens immobiliers. En mars 2019, Luxembourg for Finance a précisé que plus de 50 institutions avaient publiquement annoncé la relocalisation d’activité au Luxembourg. Une telle évolution n'existe pas dans cette envergure dans les pays voisins.

D'un autre côté, l'offre de nouveaux logements ne suit pas cette augmentation de la population. Dans le monde occidental il faut compter entre 2 et 2,5 personnes par foyer en moyenne. Selon la dernière projection du STATEC il faudrait ainsi créer entre 5.600 à 7.500 logements supplémentaires par an en fonction des scénarios de croissance de l’économie. Or seuls 2.891 logements ont été achevés en moyenne par an depuis 2010 comparé à un excédent annuel de ménages de 5.390.

Le niveau de taux très bas atténue les effets de la hausse des prix.
Michel Zimer

Pour prendre un exemple illustratif, un remboursement de EUR 2.000 à un taux de 1,50% permet d’emprunter plus de EUR 550.000 sur 30 ans alors que si le taux était à 5,50% la capacité d’emprunt serait limitée à EUR 350.000. Le déséquilibre sur le marché entre l’offre et la demande couplée à des taux bas génère une pression certaine des prix à la hausse.

Par ailleurs, le rendement locatif, même s’il a baissé au cours des dernières années, reste attractif dans cet environnement de taux bas.

L’augmentation des coûts de la construction (inflation, exigences de performance énergétique) et la TVA sont, dans une moindre mesure des facteurs qui peuvent expliquer la hausse des prix.

Nous estimons par contre que ces raisons sont marginales comparée aux facteurs précités. La hausse de la TVA pour les biens locatifs de 3 % à 17 % en 2015 a également eu un effet sur les prix des immeubles.

Existe-t-il des variations de prix importantes à travers le pays ?

Avec une part de marché avoisinant 50 %, Spuerkeess est bien placée pour mesurer les écarts de prix sur le territoire luxembourgeois. Nous avons ainsi identifié sept régions avec des niveaux de prix différents, dont, sans surprise, la Ville de Luxembourg et sa périphérie affichent les prix les plus élevés. Nous pouvons également confirmer le constat de l'Observatoire de l'Habitat, que la progression des prix par m2 dépend de la distance au centre-ville, exprimée en minutes passées dans les transports publics, respectivement en voiture. Ceci explique par exemple que dans la vallée de l'Alzette, disposant d’un réseau ferroviaire performant ainsi que de l’autoroute du Nord, les prix sont supérieurs à d'autres régions, situées à distance égale, mais dépourvues de connexions rapides à la Ville.

Nos études montrent que le prix par m2 d'un bien immobilier dépend de plusieurs facteurs.
Michel Zimer
  • Le type de bien : il est utile de distinguer entre appartements et maisons, mais également entre immeubles existants et neufs et, d'une manière plus fine, selon la classe de performance énergétique. Nous constatons que le prix pour un bien neuf est plus élevé par rapport à un bien ancien, mais cet écart se réduit dans les zones où la tension entre offre et demande est la plus élevée, comme par exemple à Luxembourg-Ville.
  • La localisation : le prix d'une maison à Luxembourg-Ville équivaut au double du prix d'une maison au nord du pays. Cette comparaison ne prend pas en compte la taille moyenne du terrain ou de la surface habitable, ce qui creuserait davantage l'écart entre les deux biens. Pour les appartements neufs, le prix moyen au m2 dans le centre-ville avoisine les EUR 9.000 euros en 2018, contre environ 4.300 euros au nord, 6.900 euros dans la périphérie de la Ville et 6.000 euros dans le reste du pays.
  • La surface habitable : le prix au m2 diminue avec l’augmentation de la surface habitable. Ainsi un studio dans une même région présente un prix au m2 plus important qu'un appartement avec trois chambres à coucher.

En moyenne, nos analyses montrent une progression du prix d’environ 9 % en 2018. Pour 2019, nous observons également une poursuite de la hausse des prix. L'Observatoire de l'Habitat et le STATEC arrivent à des conclusions similaires.