Le marché immobilier luxembourgeois : les prix actuels (partie II) | Banque et Caisse d'Epargne de l'Etat, Luxembourg

Le marché immobilier luxembourgeois : les prix actuels (partie II)

Les prix élevés du marché immobilier sont la conséquence directe du déséquilibre flagrant entre l'offre et la demande de logements sur notre territoire. Mais comment ce déséquilibre s’est-il installé ? Dr Daniel Mack, chef du service Credit Process Management, analyse les facteurs qui expliquent la hausse des prix de l’immobilier luxembourgeois.

Comment s'explique la hausse spectaculaire des prix au Luxembourg par rapport aux pays limitrophes?

D'un côté, la population a augmenté de 30 % entre 2005 et 2018 (de 461.000 à 602.000 habitants selon STATEC). La migration, donc l'arrivée de nouveaux habitants de l'étranger, explique 80 % de cette augmentation. Les conditions économiques favorisent la création d'emplois surtout dans le secteur tertiaire et attirent ainsi de nouveaux résidents. Cette évolution n'existe pas dans cette envergure dans les pays voisins.

D'un autre côté, l'offre de nouveaux logements ne suit pas cette augmentation de la population. En moyenne durant les dernières années, 2.700 logements ont été achevés par an. Selon une étude STATEC de 2011 [1], il faudrait cependant créer 6.500 habitations par an sous l'hypothèse d'une augmentation de la population de 1,1 %, alors qu'on est déjà aujourd'hui en présence d'une augmentation annuelle de 2 %.

D'autres facteurs expliquent la hausse de prix, comme le niveau de taux très bas, impliquant l'accès plus aisé au crédit, mais également les contraintes accrues de performance énergétique et les coûts de construction en augmentation qui en découlent. Finalement, la hausse de la TVA pour les biens locatifs de 3 % à 17 % en 2015 a eu un effet direct sur les prix des immeubles.

Malgré la taille réduite de notre pays, ce ne sont pas les terrains qui manquent. L'Observatoire de l'Habitat a estimé le stock de terrains à bâtir non-viabilisés à 2.719 hectares en 2013 [2]. Les privés, qui détiennent 92 % de ces terrains, préfèrent visiblement en postposer la viabilisation et la vente.

Un cahier thématique très intéressant a été publié récemment par la fondation IDEA [3], évoquant entre autres des "mesures contre la détention improductive de biens" pour libérer l'offre, mais ces mesures envisagées ne vont certainement pas plaire aux propriétaires de terrains.

Existe-t-il des variations de prix importantes à travers le pays ?

Avec une part de marché avoisinant 50 %, la BCEE est bien placée pour mesurer les écarts de prix sur le territoire luxembourgeois. Nous avons ainsi identifié sept régions avec des niveaux de prix différents, dont, sans surprise, la Ville de Luxembourg et sa périphérie affichent les prix les plus élevés. Nous pouvons également confirmer le constat de l'Observatoire de l'Habitat, que la progression des prix par m2 dépend de la distance au centre-ville, exprimée en minutes passées dans les transports publics, respectivement en voiture. Ceci explique par exemple que dans la vallée de l'Alzette, disposant d’un réseau ferroviaire performant ainsi que de l’autoroute du Nord, les prix sont supérieurs à d'autres régions, qui elles, sont situées à distance égale, mais sans ces connexions rapides à la Ville.

Nos études montrent que le prix par m2 d'un bien immobilier dépend de plusieurs facteurs.
  • Le type de bien : il est utile de distinguer entre appartements et maisons, mais également entre immeubles existants et neufs et, d'une manière plus fine, selon la classe de performance énergétique. En moyenne, nous constatons que le prix pour un bien neuf est plus élevé de 25-30 % par rapport à un bien ancien. L'Observatoire de l'Habitat arrive à des constats similaires [4];
  • La surface habitable : Le prix au m2 diminue avec la surface habitable. Ainsi un studio dans une même région présente un prix au m2 plus important qu'un appartement avec trois chambres à coucher ;
  • La localisation : le prix d'une maison à Luxembourg-Ville équivaut au double du prix d'une maison au nord du pays. Cette comparaison ne prend pas en compte la taille moyenne du terrain ou de la surface habitable, ce qui creuserait davantage l'écart entre les deux biens. Pour les appartements neufs, le prix moyen au m2 dans le centre-ville dépasse légèrement EUR 8.000 euros en 2017, contre environ 4.250 euros au nord, 6.500 euros dans la périphérie de la Ville et 5.500 euros dans le reste du pays.

En moyenne sur les 12 derniers mois, nos analyses montrent une progression du prix de 5-6 % en 2017. L'Observatoire de l'Habitat n'a pas encore publié les résultats au 31.12.2017, mais on peut s'attendre à des conclusions similaires.

Est-ce que cette hausse laisse entrevoir l’éventualité d'une bulle immobilière au Luxembourg ?

On parle de bulle immobilière quand le niveau des prix est plus élevé que son équilibre déterminé par les fondamentaux du marché. Or, plusieurs études récentes (Banque Centrale du Luxembourg [5], Fonds Monétaire International [6], OCDE [7]) arrivent à la conclusion que nous ne sommes pas en présence d'une telle surévaluation.

Nous sommes loin de la situation de l'Espagne où des villages entiers ont été construits sans demande correspondante, pour spéculer sur une hausse future des prix.
Dr Daniel Mack - Credit Process Management

Néanmoins, un rapport récent de l'ESRB (European Systemic Risk Board) [8] analyse les évolutions des marchés immobiliers de différents pays de l'UE et constate des prix élevés et une tendance d'endettement important des ménages au Grand-Duché. Suite à ce rapport, le projet de loi 7218 [9] a été déposé récemment pour permettre au régulateur national, la CSSF (Commission de Surveillance du Secteur Financier), d'imposer des seuils pour l'attribution de nouveaux crédits. On parle ici de "borrower based measures", impactant entre autres le minimum de fonds propres à investir ainsi que la capacité de remboursement maximale : donc le rapport entre les charges et les revenus mensuels.

A noter que cette loi ne prévoit pas de seuil fixe, mais met uniquement les instruments à disposition de la CSSF et la BCL (Banque Centrale du Luxembourg) pour introduire des seuils contraignants si c'est jugé indispensable d'un point de vue macroprudentiel.

De telles mesures existent déjà actuellement dans plusieurs pays européens, comme en Irlande, en Finlande, ou encore aux Pays-Bas.

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Le régulateur luxembourgeois semble conscient du fait que ces mesures risquent d'avoir des effets de bord indésirables sur l'économie nationale et plus spécifiquement sur l'accès au crédit de jeunes familles et de primo-acquéreurs en général. L'application de telles mesures ne s'impose pas actuellement, puisque les banques de la Place appliquent traditionnellement une politique d'octroi responsable et visent à éviter ainsi le surendettement du client.


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