21. Oktober 2019

Der luxemburgische Immobilienmarkt: die aktuellen Marktpreise (Teil II)

Die hohen Preise auf dem Immobilienmarkt sind eine direkte Folge des offensichtlichen Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage nach Wohnraum in Luxemburg. Aber wie kam es zu diesem Ungleichgewicht? Michel Zimer, Leiter der Credit Process Management Abteilung, analysiert die Faktoren, die den Anstieg der luxemburgischen Immobilienpreise erklären.

In den Medien war unlängst die Rede vom höchsten Quartalsanstieg der Immobilienpreise für die Jahre 2017 und 2018. Welche Gründe gibt es dafür?

Die hohen Preise auf dem Immobilienmarkt sind eine direkte Folge des eklatanten Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage von Wohnraum in Luxemburg. Zum einen hat die Bevölkerung zwischen 2010 und 2018 um 20% zugenommen (von 512.029 auf 613.894 Einwohner[1]).

 

 

Erstens kann das Wohnungsangebot nicht mit dem Anstieg der Zahl der Haushalte mithalten.

Etwa 80% dieses Anstiegs sind auf die Zugezogenen aus dem Ausland zurückzuführen, wobei sich der verbleibende Saldo aus dem natürlichen Überschuss zwischen Geburten und Todesfällen erklärt. Das Wirtschaftswachstum der letzten Jahre begünstigt die Schaffung von Arbeitsplätzen, insbesondere im tertiären Sektor, und hat somit eine große Anzahl neuer Bewohner angezogen.

 Die Verlagerungen der Geschäftstätigkeit nach Luxemburg im Zuge des Brexits haben sich auf die Nachfrage nach Immobilien ausgewirkt und das wird auch künftig der Fall sein. Im März 2019 erklärte Luxembourg for Finance, dass mehr als 50 Einrichtungen öffentlich die Verlagerung von Aktivitäten nach Luxemburg angekündigt hatten. Eine solche Entwicklung existiert in diesem Maßstab nicht in den Nachbarländern.

Zum anderen hält das Angebot an neuen Wohnungen nicht mit diesem Bevölkerungszuwachs Schritt. In der westlichen Welt liegt die durchschnittliche Zahl der Personen je Haushalt zwischen 2 und 2,5. Nach der neuesten STATEC-Prognose müssten demnach je nach Szenario für das Wirtschaftswachstum zwischen 5.600 und 7.500 zusätzliche Wohnungen pro Jahr geschaffen werden. Allerdings wurden seit 2010 im Durchschnitt nur 2.891 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt, verglichen mit einem jährlichen Bedarfsüberhang von 5.390 Haushalten.

Das sehr niedrige Zinsniveau dämpft die Auswirkungen der steigenden Preise.
Michel Zimer

Hierfür ein anschauliches Beispiel: Bei einer Rückzahlung von 2.000 EUR über 30 Jahre zu einem Zinssatz von 1,50% können mehr als 550.000 EUR aufgenommen werden, während bei einem Zinssatz von 5,50% die Kreditaufnahmekapazität auf 350.000 EUR begrenzt wäre. Das Ungleichgewicht auf dem Markt zwischen Angebot und Nachfrage bei gleichzeitig niedrigen Zinsen übt einen unmittelbaren Druck auf die Preise nach oben aus.

Im Übrigen bleibt der Mietertrag, auch wenn er in den letzten Jahren zurückgegangen ist, in diesem Niedrigzinsumfeld attraktiv.

Der Anstieg der Baukosten (Inflation, Anforderungen an die Energieeffizienz) und die Mehrwertsteuer sind in geringerem Maße Faktoren, die den Preisanstieg erklären können.

Wir glauben jedoch, dass diese Gründe im Vergleich zu den oben genannten Faktoren von untergeordneter Bedeutung sind. Schließlich wirkte sich die Erhöhung des Mehrwertsteuersatzes auf Mietimmobilien von 3% auf 17% im Jahr 2015 direkt auf die Immobilienpreise aus.

Gibt es im Land erhebliche Preisunterschiede?

Mit einem Marktanteil von rund 50% ist Spuerkeess gut positioniert, um Preisunterschiede innerhalb Luxemburgs zu messen. Wir haben sieben Regionen mit unterschiedlichen Preisniveaus identifiziert, wobei – was nicht überraschend ist – die Stadt Luxemburg und ihr Umland die höchsten Preise aufweisen. Wir können auch die Beobachtung des Observatoire de l’Habitat bestätigen, der zufolge die Höhe der Quadratmeterpreise von der Entfernung zum Stadtzentrum abhängt, ausgedrückt in Minuten Fahrtzeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln bzw. mit dem Auto. Dies erklärt zum Beispiel, dass die Preise im Alzette-Tal mit seinem leistungsfähigen Schienennetz und der Nordautobahn höher sind als in anderen gleich weit entfernten Regionen, die jedoch über keine schnelle Anbindung an die Stadt verfügen.

Unsere Untersuchungen haben ergeben, dass der Quadratmeterpreis bei Immobilien von mehreren Faktoren beeinflusst wird.
Michel Zimer
  • Art der Immobilie: Es ist zwischen Wohnungen und Häusern, aber auch zwischen bereits bestehenden Gebäuden und Neubauten sowie, insbesondere, nach Energieeffizienzklassen zu unterscheiden. Wir stellen fest, dass der Preis für eine neue Immobilie höher ist als für eine alte, aber diese Differenz verringert sich in Gebieten, in denen Angebot und Nachfrage am stärksten auseinanderklaffen, wie beispielsweise in Luxemburg-Stadt.
  • Lage: Der Preis eines Hauses in der Stadt Luxemburg ist doppelt so hoch wie der eines Hauses im Norden des Landes. Dieser Vergleich berücksichtigt nicht die durchschnittliche Größe des Grundstücks oder des Wohnraums, was die Kluft zwischen den beiden Immobilien noch weiter vergrößern würde. Für Neubauwohnungen lag der Durchschnittspreis pro Quadratmeter in Luxemburg-Zentrum 2018 bei fast 9.000 EUR, gegenüber 4.300 EUR im Norden, 6.900 EUR am Stadtrand und 6.000 EUR im Rest des Landes.
  • Wohnfläche: Der Quadratmeterpreis sinkt mit zunehmender Wohnfläche. So liegt der Quadratmeterpreis einer Studio-Wohnung über dem einer Wohnung mit drei Schlafzimmern in derselben Wohnlage.

Im Durchschnitt zeigen unsere Analysen einen Preisanstieg von rund 9% für 2018. Auch für 2019 beobachten wir einen weiteren Anstieg der Preise. Das Observatoire de l’Habitat und das STATEC kommen zu ähnlichen Schlussfolgerungen.