Der luxemburgische Immobilienmarkt: die aktuellen Marktpreise (Teil II) | Banque et Caisse d'Epargne de l'Etat, Luxembourg
11. Juni 2018

Der luxemburgische Immobilienmarkt: die aktuellen Marktpreise (Teil II)

Die hohen Preise auf dem Immobilienmarkt sind eine direkte Folge des offensichtlichen Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage nach Wohnraum in Luxemburg. Aber wie kam es zu diesem Ungleichgewicht? Dr. Daniel Mack, Leiter der Credit Process Management Abteilung, analysiert die Faktoren, die den Anstieg der luxemburgischen Immobilienpreise erklären.

Wie ist der spektakuläre Preisanstieg in Luxemburg im Vergleich zu den Nachbarländern zu erklären?

Zum einen hat die Bevölkerung zwischen 2005 und 2018 um 30 % zugenommen (laut STATEC von 461.000 auf 602.000 Einwohner). Auf die Migration, also die Ankunft neuer Einwohner aus dem Ausland, entfallen 80 % dieses Anstiegs. Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen begünstigen die Schaffung von Arbeitsplätzen, insbesondere im tertiären Sektor, und ziehen entsprechend neue Einwohner an. Eine vergleichbare Entwicklung existiert in diesem Maßstab in den Nachbarländern nicht.

Demgegenüber folgt das Angebot an neuen Wohnungen nicht diesem Bevölkerungszuwachs. Durchschnittlich wurden in den letzten Jahren 2.700 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt. Laut einer STATEC-Studie aus dem Jahr 2011[1] müssten jedoch 6.500 Wohnungen pro Jahr bei einem angenommenen Bevölkerungszuwachs von 1,1 % geschaffen werden, wobei wir inzwischen bereits eine jährliche Zunahme von 2 % verzeichnen.

Andere Faktoren, u. a. das sehr niedrige Zinsniveau, das eine leichtere Kreditaufnahme bedeutet, erklären den Preisanstieg. Hinzu kommen die erhöhten energetischen Anforderungen und die daraus resultierenden höheren Baukosten. Schließlich wirkte sich die Erhöhung des Mehrwertsteuersatzes für Mietobjekte von 3 % auf 17 % im Jahr 2015 direkt auf die Immobilienpreise aus.

Es sollte hinzugefügt werden, dass es trotz der geringen Größe unseres Landes nicht an Bauland mangelt. Das Observatoire de l'Habitat veranschlagte 2013 den Bestand an nicht genutztem Bauland auf 2.719 Hektar [2]. Die Privatleute, die 92 % dieser Grundstücke besitzen, ziehen es offensichtlich vor, die Erschließung und den Verkauf hinauszuschieben.

Eine sehr interessante Themenstudie wurde kürzlich von der IDEA-Stiftung veröffentlicht [3], worin u. a. zwecks Angebotsfreisetzung auf „Maßnahmen gegen den unproduktiven Besitz von Vermögenswerten" verwiesen wird. Doch diese möglichen Maßnahmen dürften den Grundbesitzeigentümern sicherlich nicht gefallen.

Gibt es im Land erhebliche Preisdifferenzen?

Mit einem Marktanteil von rund 50 % ist die BCEE gut aufgestellt, um Preisunterschiede innerhalb Luxemburgs zu messen. Wir haben sieben Regionen mit unterschiedlichen Preisniveaus identifiziert, wobei – was nicht überraschend ist – die Stadt Luxemburg und ihr Umland die höchsten Preise aufweisen. Wir können auch die Beobachtung des Observatoire de l'Habitat bestätigen, der zufolge die Höhe der Quadratmeterpreise von der Entfernung zum Stadtzentrum abhängt, ausgedrückt in Minuten mit den öffentlichen Verkehrsmitteln bzw. mit dem Auto. Dies erklärt zum Beispiel, dass im Alzette-Tal mit seinem leistungsfähigen Schienennetz und Anschluss an die Nordautobahn, die Preise höher sind als in anderen gleich weit entfernten Regionen, die jedoch nicht über eine schnelle Anbindung in die Stadt verfügen.

Unsere Untersuchungen ergaben, dass der Quadratmeterpreis bei Immobilien von mehreren Faktoren beeinflusst wird.
  • die Art der Immobilie: Es ist zwischen Wohnungen und Häusern aber auch zwischen Baubestand und Neubauten sowie nach Energieeffizienzklassen zu unterscheiden. Im Durchschnitt ergibt sich, dass der Preis für einen Neubau um 25-30 % höher ist als der für eine Altimmobilie. Das Observatoire de l'Habitat gelangt zu ähnlichen Ergebnissen[4].
  • die Wohnfläche: Der Quadratmeterpreis sinkt mit zunehmender Wohnfläche. So liegt der Quadratmeterpreis eines Apartments über dem einer Wohnung mit drei Schlafzimmern in derselben Wohnlage.
  • die Lage: Der Preis eines Hauses in der Stadt Luxemburg ist doppelt so hoch wie der eines Hauses im Norden des Landes. Dieser Vergleich berücksichtigt nicht die durchschnittliche Größe des Grundstücks oder des Wohnraums, was die Kluft zwischen den beiden Immobilien noch weiter vergrößern würde. Für Neubauten lag der Durchschnittspreis pro m2 in Luxemburg-Zentrum 2017 bei 8.000 Euro, gegenüber 4.250 Euro im Norden, 6.500 Euro im Umland der Stadt und 5.500 Euro im Rest des Landes.

Im Durchschnitt der letzten zwölf Monate, zeigen unsere Analysen für 2017 einen Preisanstieg von 5-6 %. Das Observatoire de l'Habitat hat seine Zahlen per 31.12.2017 noch nicht veröffentlicht, doch sind ähnliche Schlussfolgerungen zu erwarten.

Ist dieser Anstieg ein Hinweis auf eine eventuelle Immobilienblase in Luxemburg?

Wir sprechen von einer Immobilienblase, wenn das Preisniveau höher ist als das von den Fundamentaldaten des Marktes bestimmte Gleichgewicht. Mehrere aktuelle Studien (Zentralbank von Luxemburg [5], Internationaler Währungsfonds [6], OECD [7]) gelangen jedoch zu dem Schluss, dass eine solche Überbewertung nicht gegeben ist.

In der Tat sind wir weit entfernt von der Situation Spaniens, wo ganze Dörfer ohne entsprechende Nachfrage hochgezogen wurden, um auf eine zukünftige Preiserhöhung zu spekulieren.
Dr Daniel Mack - Credit Process Management

Einem aktuellen Bericht des ESRB (European Systemic Risk Board) [8] zufolge, worin die Entwicklungen auf den Immobilienmärkten in verschiedenen EU-Ländern analysiert wurden, ist das Preisniveau in Luxemburg hoch, und es ist ein bedeutender Trend hin zu einer hohen Privatverschuldung zu erkennen. Als Folge dieses Berichts wurde kürzlich der Gesetzesentwurf 7218 [9] eingebracht, um der nationalen Regulierungsstelle CSSF (Commission de Surveillance du Secteur Financier), die Möglichkeit zu geben, Eckwerte für die Vergabe neuer Kredite festschreiben zu können. Hierbei spricht man von „kreditnehmerbasierten Maßnahmen“ (borrower based measures); die unter anderem das Mindesteigenkapital und die maximale Tilgungskapazität betreffen: also das Verhältnis zwischen monatlichen Aufwendungen und Einnahmen.

Es sei darauf hingewiesen, dass dieses Gesetz keinen festen Schwellenwert vorsieht, sondern der CSSF und der BCL (Zentralbank von Luxemburg) lediglich die Möglichkeit bietet, verbindliche Schwellenwerte einzuführen, wenn dies aus makroprudenzieller Sicht angeraten scheint.

Solche Maßnahmen gibt es bereits in einigen europäischen Ländern wie Irland, Finnland oder den Niederlanden.

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Die luxemburgische Aufsichtsbehörde scheint sich darüber im Klaren zu sein, dass diese Maßnahmen negative Auswirkungen auf die Volkswirtschaft und insbesondere auf den Zugang zu Krediten für junge Familien und Erstkäufer im Allgemeinen haben können. Derartige Maßnahmen sind derzeit jedoch nicht erforderlich, da die heimischen Banken traditionell eine Politik der verantwortungsvollen Kreditgewährung verfolgen, um auf diese Weise eine Überschuldung des Kunden zu vermeiden.


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